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Christophe Debray

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Enregistré à l’Orias sous le numéro 08039930 - www.orias.fr - en qualité de Conseil en investissements financiers, Société de courtage d’assurance,

Courtier en opérations de banque et services de paiement. Agent immobilier - carte T n°1999. Activité de démarchage bancaire et financier.

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Défiscalisation




La gamme de produits comprend toutes les solutions permettant d'investir en réduisant votre imposition.


Immobilier d'habitation aux régimes : Pinel, Girardin, Malraux, Monuments historiques, déficit foncier.


Investissement dans des entreprises : FCPI, FIP, FCPI et FIP "ISF", SOFICA, investissement direct en Private Equity.


Parts de Sociétés Forestières.


Néanmoins, un avantage fiscal compense toujours une contrainte. C'est pourquoi je fais très attention à la qualité des Partenaires - Promoteurs immobiliers et Sociétés de gestion - dont je propose les produits.



Voici les principaux points d'attention pour évaluer si une opération présente un intérêt :




Evaluer le risque et la marge de sécurité


Tous les avantages fiscaux sont assortis d'un risque ou d'une contrainte. Ils ne sont pas un "cadeau" de l'Administration fiscale, mais une marge de sécurité que donne l'Etat pour orienter des investissements vers certains secteurs, vers lesquels ils n'iraient pas spontanément sans cette compensation.


Ils visent également à corriger des différences d'imposition entre certains actifs. C'est notamment un des objectifs des régimes Pinel qui corrige le fait que pour un particulier, l'imposition est souvent plus forte (en fonction de son taux marginal d'imposition) sur des investissements immobiliers que sur des investissements financiers de risque équivalent. Là non plus il ne s'agit pas d'une simple compensation : l'Etat souhaite soutenir la construction de logements neufs, pour faire baisser les prix, augmenter la rentabilité locative (les loyers n'ont pas suivi l'augmentation des prix depuis 10 ans). Dans une certaine mesure, l'avantage fiscal compense partiellement le risque de moins value.


Trop souvent les investisseurs voient l'avantage fiscal, mais évaluent mal le risque. L'Etat évalue correctement le risque et donc la marge de sécurité nécessaire. Cependant la concrétisation d'un risque reste par définition aléatoire.


Demandez-vous toujours si vous feriez cet investissement sans l'avantage fiscal.






Ne pas vous laisser prendre votre avantage fiscal


Certains promoteurs de produits immobiliers ou financiers les vendent plus cher parce qu'ils sont assortis d'un avantage fiscal. Ils se rémunèrent en partie sur votre marge de sécurité.


Il faut toujours vérifier que le prix hors avantage fiscal reste convenable.


Vous êtes l'investisseur, vous supportez le risque, l'avantage fiscal doit vous revenir.




Constituer un "Portefeuille défiscalisation" pour diversifier


L'avantage fiscal rémunère bien souvent une prise de risque (ou un engagement sur un certain temps, pendant lequel vous ne pouvez pas vous adapter à un changement de situation économique, ce qui revient au même). Certaines opérations seront de bonnes surprises, parce que le risque ne se sera pas concrétisé, d'autres seront plus décevantes. C'est pourquoi il faut diversifier les actifs et les gestionnaires et investir régulièrement pour lisser les effets de cycle.


La rentabilité viendra de ce que vous aurez évité les opérations économiquement médiocres.




Ne pas oublier l'imposition éventuelle des plus values à la sortie


Ce point est particulièrement important dans la mesure où la plupart des avantages fiscaux sur les investissements immobiliers consistent en une réduction d'impôt annuelle pendant une durée déterminée (par exemple 9 ans pour un investissement au régime loi Scellier).


Or l'opération est souvent financée par un emprunt d'une durée supérieure. A la fin de la période d'amortissement, la disparition de l'avantage fiscal fait chuter la rentabilité de l'investissement. Vendre à ce moment là pour rembourser une partie de la dette restante peut exiger le paiement d'un impôt.




Évaluer le prix du temps et prendre en compte l'inflation


De nombreux logiciels de simulations ne tiennent pas compte du prix du temps.


C'est une grave erreur de méthode qui remet en cause l'ensemble des équilibres d'un projet.


De l'argent disponible aujourd'hui a plus de valeur que de l'argent disponible dans quelques années.


Il faut toujours comparer des valeurs à la même date, c'est-à-dire après les avoir actualisées pour tenir compte au moins de l'inflation, voire d'un coût d'opportunité au taux sans risque (le fait que si l'argent n'avait pas été investi dans l'opération en question, il aurait pu être placé sur un support à risque faible – fonds Euro, Livret A).


Par exemple 1.000 € d'avantage fiscal dans 10 ans, ont une valeur aujourd'hui :





Les avantages fiscaux immédiats sont certains.


Les avantages fiscaux futurs sont toujours soumis à des aléas, comme par exemple :




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