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Christophe Debray

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Rentabilité d’une gestion de patrimoine efficace




Cette page donne quelques ordres de grandeur sur la rentabilité des investissements financiers et immobiliers et les équilibres à respecter pour une bonne gestion de votre patrimoine.



Un investissement double tous les 10 ans si il rapporte 7% par an,

et tous les 15 ans si il rapporte 5 % par an.


Voici ce qu'on peut obtenir avec 7% par an :




Epargner 750 € par mois de 35 à 65 ans donnent 1.344.000 € à 65 ans.


Une gestion prudente rapporte à peu près 5% par an. Avec 2% d'inflation, on peut retirer 3% sans entamer le capital.

Vous pouvez alors :




Obtenir 7% ne demande pas des capacités exceptionnelles, compte tenu de la rentabilité moyenne des actifs. Mais il ne faut pas commettre d'erreur. Si on achète de l'immobilier trop cher, que les financements sont mal construits, qu'on perd 10% ou 20% à chaque baisse des marchés financiers, ou qu'on reste sur des placements à risque faible mais qui rapportent moins que l'inflation, l'objectif de rendement ne sera pas atteint.




Les actions sont les investissements les plus rentables


Les actions sont la principale source de production de richesse matérielle. Dans une entreprises, des femmes et des hommes travaillent. Les actions sont vivantes.


Depuis 200 ans que les bourses modernes existent, les actions rapportent environ 7% par an après inflation sur très longue période (100 ans). Les indices boursiers, ont progressé de 6,5% par an depuis 200 ans, et de 7% sur le 20ème siècle. Il faut y ajouter 4,5% de dividendes, qui représentent environ 40% de la rentabilité et qui ne sont pas inclus dans les indices. On obtient donc 11% par an, bruts avant inflation et frais.


Autre méthode : le Dow Jones corrigé de l'inflation a progressé de 3,27% / an entre 1900 et 2010. Si on y ajoute 4% de dividendes, on obtient 7,27%.


Ces progressions s'expliquent par 3% de croissance de l'économie, 2% d'inflation et 5% à 6% de prime de risque. On obtient donc une rentabilité de l'ordre de 7% par an après inflation.


Pendant certains périodes longues - d'environ 15 ans - les actions progressent nettement plus vite. Par exemple de 1983 à 2000, le Dow Jones a progressé de 14% / an, donc nets de dividendes, qui paient largement l'inflation et les frais. 100.000 € investis en 1983, sont devenus 1.400.000 € en 2000, à pouvoir d'achat constant.


Nota : l’essentiel des études porte sur le Dow Jones, qui existe depuis 1897, mais les évolutions des autres bourses ou plus anciennes ont été facilement reconstituées lors de travaux universitaires. Toutes les quotations quotidiennes de tous les titres sont enregistrées depuis environ 200 ans. Vous pouvez par exemple télécharger ces informations sur le site Web du Dow Jones. Également une étude du 09 août du Ministère de l'Ecologie, du Développement durable, du Transport et du Logement, téléchargeable sur son site Internet précise : "Depuis 1802, la valeur d'un placement en actions américaines serpente autour d'une tendance longue de 6,6% par an plus l'inflation. Au 19e siècle, la valeur d'un placement en actions françaises serpentait autour d'une tendance longue parallèle ; de 1914 à 1965, elle a fortement diminué par rapport à cette tendance longue ; depuis 1965, elle serpente autour de la même tendance longue que les actions américaines."




Rentabilité des investissements immobiliers


Les actifs immobiliers permettent d'atteindre des rendements équivalents aux actions, sous certaines conditions.


Les logements, le LMNP, offrent une rentabilité brute de 4% environ - les loyers.


Après charges et impôts (avec un taux marginal de 30%), le rendement net baisse à environ 1,94% par an.


Cette rentabilité tient compte notamment de la rémunération de l'agent immobilier (5%) et des frais de notaire de 2.60%.


Certains biens immobiliers, actuellement chers en raison de la forte augmentation des prix depuis quelques années, ont des rentabilités beaucoup plus faibles, inférieures à 2%.


Néanmoins si on les finance à 100% par emprunt, l'inflation peut augmenter sensiblement la rentabilité.


Les revenus nets, permettent de rembourser environ la moitié des échéances d'un crédit amortissable sur 15 ans à un taux de 4,50% / an (c'est en octobre 2011 un maximum - il est simple de trouver moins cher). C'est pour ça qu'on explique souvent, que les loyers paient environ la moitié du bien. L'inflation permet de gagner encore davantage.


Le bien a un coût : la partie de l'emprunt et des intérêts que sa rentabilité ne couvre pas. Plus l'inflation est forte et plus ce coût diminue. A la fin de l'opération, dans le cas présent, dans 15 ans, vous êtes propriétaire d'un bien qui vous rapporte des loyers, mais qui vous a coûté moins que le prix que vous l'avez acheté.


Le rendement de ce que vous avez réellement investi augmente parce que l'inflation a réduit le coût d'acquisition du bien :



Une réduction d'impôt de type loi Scellier de 18% sur 9 ans ajoute environ 0,48% à 1,17% suivant le taux d'inflation :



On peut donc arriver à des rendements nets de l'ordre de 2,50% à 5,5% par an selon que l'inflation est plus ou moins forte.


Pour donner un ordre de grandeur, un appartement de 200.000 € avec les conditions ci-dessus coûte 803 € par mois pendant 15 ans, avec 2% d'inflation. Ces 803 € ne sont pas réévalués chaque année. Ils correspondent à la part des remboursements d'emprunt qui ne sera pas financée par les loyers nets de charges et d'impôts.


Vous pouvez également réaliser une plus-value sur le bien, si vous le revendez. Tout dépendra des prix de l'immobilier au moment de la revente et de la fiscalité sur les plus values - nota : la 2ème Loi de finance rectificative de 2011 (Journal Officiel du 9 septembre 2011) a sensiblement alourdi l'imposition des plus values immobilières, sauf pour les résidences principales qui restent exonérées.


Le rendement du LMNP est supérieur, parce que les amortissements permettent de gommer l'impôt. Néanmoins le LMNP se revend plus difficilement et présente des risques spécifiques - notamment il perd toute valeur si il n'y a plus d'entreprise locataire pour l'exploiter, alors qu'un logement peut toujours se revendre.


Les SCPI offrent un rendement net de 5% environ, ce qui donne avec les conditions ci-dessus :



Ces rendements tiennent compte de 5% de frais d'entrée - la rémunération de l'agent immobilier.


Pour un investissement de 200.000 €, le complément d'épargne mensuel est de 778 € par mois, avec 2% d'inflation.


La même somme de 778€ placée tous les mois en SCPI dans un contrat d'assurance-vie - charges sociales et impôt = 21% au bout de 8 ans - donnent un rendement de 5,23% / an sur le coût d'acquisition, quelle que soit l'inflation.




Proportion d'investissements immobiliers et financiers


Comme on le voit ci-dessus, la rentabilité de l'immobilier dépend étroitement de l'inflation.


Les actifs financiers, actions et obligations y sont également très sensibles, mais en sens inverse.


Historiquement, lorsque l'inflation est forte les actifs immobiliers financés par de la dette performent bien et les actifs financiers progressent peu. Lorsque l'inflation est faible, les actifs financiers sont très performants (si on les gère bien sûr) et le rendement de l'immobilier est très inférieur.


Comme on ne peut pas prévoir l'inflation sur plusieurs décennies, pour sécuriser le rendement de votre patrimoine investi, il faut qu'il contienne une proportion minimum de 40% et maximum de 60% environ, soit d'investissements financiers, soit d'investissements immobiliers.