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Christophe Debray

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Enregistré à l’Orias sous le numéro 08039930 - www.orias.fr - en qualité de Conseil en investissements financiers, Société de courtage d’assurance,

Courtier en opérations de banque et services de paiement. Agent immobilier - carte T n°1999. Activité de démarchage bancaire et financier.

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Introduction et plan

6 étapes :

1 - Préciser votre objectif

2 - Planifier votre projet

3 - Déterminer le type de bien

4 - Prévoir le financement

5 - Trouver le bien

6 - Concrétiser votre projet

Conseil en investissements immobiliers - 3 sur 6



Déterminer le type de bien immobilier sur lequel investir et comment il sera géré


Un investisseur a le choix entre 3 types de biens immobiliers :



A - L’immobilier d’habitation détenu en direct - appartements ou maisons


C'est l'investissement dont la rentabilité est la plus modeste, parce qu'il ne participe que très indirectement à la production de richesses et parce qu'il est lourdement taxé.


Sa valeur peut varier fortement, environ autant que celle des actions de grandes entreprises, mais selon des cycles très irréguliers, ce qui en fait un investissement particulièrement spéculatif. C'est un avantage ou un inconvénient, selon ce qu'on recherche et surtout le moment où on investit.


Il présente néanmoins des avantages certains : une forte différenciation entre les biens, une protection contre l'inflation à long terme, une source de revenus réguliers et la possibilité d'être financé par endettement.


On oublie souvent que l'immobilier d'habitation détenu en direct s'use, comme n'importe quel bien. Un immeuble dure rarement plus de 100 ans sans devoir subir une rénovation complète. Pour être rigoureux, il faut considérer que le bien perd 1% de sa valeur chaque année. Les actifs financiers ou les SCPI n'ont pas ce handicap.


On distingue 4 catégories :


1 - Le neuf ou l'ancien rénové dans des secteurs très demandés :

60% de la demande de logements se concentre dans 3 régions, avec dans chacune d'elle une nouvelles concentration sur certains secteurs. C'est notamment une des explications des prix élevés sur la région parisienne. Ces biens d'excellente qualité, offrent des possibilités de défiscalisation et sont aux normes BBC. Néanmoins comme les prix de l'immobilier ont augmenté 2 fois plus vite que les loyers depuis 10 ans, les rentabilités sont souvent très faibles, parfois trop pour qu'un investissement soit simplement rentable. Il faut alors faire un choix, mais en connaissance de cause.


2 - Le neuf ou l'ancien rénové dans des secteurs en devenir :

C'est là que se trouvent les projets les plus rentables et à des prix qui offrent une marge de sécurité. Il s'agit de certaines régions ou de zones qui s'inscrivent dans un plan d'urbanisme qui donne une bonne visibilité à long terme sur l'évolution de la valeur de l'emplacement. Ils sont aux normes BBC et offrent des possibilités de défiscalisation.


3 - Le neuf dans des secteurs à faible potentiel :

 C'est le cas d'une grande partie du territoire national. A éviter bien sûr.


4 - L'ancien :

Il n'y a pas d'avantage fiscal et rares sont les biens aux normes BBC. Il est bien sûr possible de les financer par de la dette. Mieux vaut se limiter à de très bons emplacements.


Les promoteurs partenaires assurent tous la gestion du bien dans la durée - trouver et gérer les locataires, entretenir le bien - et proposent les garanties en cas d'impayés et de carence locative (périodes sans locataire). Certains offrent en standard des garanties carence locatives illimitées.


Vous pouvez soit faire appel à leurs services, soit reprendre la gestion à votre compte, à tout moment.



B - Les SCPI - Sociétés civiles de placements immobiliers


L'investissement au travers des SCPI vous permet de :


1 - Accéder à l'immobilier d'entreprise - bureaux et surfaces commerciales -, qui est nettement plus rentable que le logement (c'est un outil de production).


2 - Financer votre investissement par endettement.


3 - Bénéficier d'une gestion mutualisée avec tous les avantages qui y sont liés : gestion professionnelle, division des risques, liquidité, investissement progressif, pas d'usure des biens.


4 - Résister à l'inflation.


5 - Démembrer la nue-propriété et l'usufruit (pas d'impôt sur le revenu et pas d'ISF pour le nu-propriétaire).


6 - Stabiliser davantage la valeur de l'investissement. Elle peut fluctuer en corrélation avec la croissance économique (la demande de locaux professionnels), mais pour des périodes limitées dans le temps. C'est un avantage, mais aussi un inconvénient, parce que les possibilités de plus values sont limitées. Tout dépend de votre objectif et de la situation du marché au moment où vous achetez.


7 - Bénéficier de la fiscalité et de la liquidité de l'assurance-vie - lorsque les SCPI sont en assurance-vie ou en contrats de capitalisation, l'assureur s'engage à assureur leur liquidité, vous êtes sûr de vendre à un prix connu à l'avance et en quelques jours.


Les SCPI spécialisées en immobilier d'habitation : elles sont en général gérées par des filiales spécialisées de grands groupes bancaires. Elles présentent l'avantage de la simplicité : gestion mutualisée, possibilité de défiscalisation immédiate (sans attendre la livraison), financement par endettement.



C - Les résidences hôtelières en LMNP - statut de loueur en meublé non professionnel


Le LMNP est un statut fiscal, qui s'applique aux revenus des biens meublés et loués à une société d'exploitation.


Ce statut fiscal permet d'amortir les biens. En pratique, les amortissements compensent l'impôt sur le revenu.


Les biens éligibles sont :


1 -  Les résidences hôtelières de tourisme d'affaires.

C'est le seul produit que propose le cabinet, parce que c'est le plus sain d'un point de vue économique.

Les 3 autres domaines sont plus risqués -  immobilier plus spécialisé, clientèle de particuliers et non pas d'entreprises, emplacements de moins bonne qualité, sociétés exploitantes plus petites, marché plus étroit, notamment pour la revente.


2 - Les EPHAD - Établissements d'hébergement pour personnes âgés dépendantes.


3 - Les résidences étudiantes.


4 - Les résidences de tourisme - mer, montagne, campagne.


Concrètement, vous achetez un bien, que vous pouvez financer par endettement à 100% du prix TTC et vous récupérez la TVA de suite. Vous le confiez en location à une société d'exploitation, en bail professionnel de 9 ans, renouvelable. La société d'exploitation est bien entendue choisie dès le début du projet et travaille en partenariat avec le promoteur. Elle prend en location des immeubles complets. Les partenaires avec lesquels je travaille sont des leaders dans ce secteur, exploitent des parcs de plusieurs dizaines d'immeubles. Les clients sont de grandes entreprises, qui prennent en location à moyen terme de petits appartements pour loger leur personnel en mission.


Le LMNP est un investissement très typé. Ses caractéristiques sont des avantages très intéressants pour certains investisseurs et au contraire constituent des contraintes pour d'autres.


Tout dépend de votre projet et de votre situation, patrimoniale et fiscale.

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Les normes BBC :


BBC signifie Bâtiment basse consommation d'énergie. Il s'agit d'un ensemble de normes et de labels complexes, qui deviennent peu à peu indispensables pour les bâtiments neufs et anciens rénovés.

 

Elles sont nécessaires pour bénéficier de réductions d'impôts. La conformité aux normes est contrôlée par les Pouvoirs Publics en fin de chantier, d'où la nécessité de choisir un promoteur qui les maîtrise bien.


D'ici 15 ans environ, ces normes vont introduire une fracture dans le marché immobilier. Les logements qui ne sont pas aux normes, c'est à dire la quasi totalité du parc ancien actuel, subira très certainement une décote.