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Christophe Debray

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Enregistré à l’Orias sous le numéro 08039930 - www.orias.fr - en qualité de Conseil en investissements financiers, Société de courtage d’assurance,

Courtier en opérations de banque et services de paiement. Agent immobilier - carte T n°1999. Activité de démarchage bancaire et financier.

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Introduction et plan

6 étapes :

1 - Préciser votre objectif

2 - Planifier votre projet

3 - Déterminer le type de bien

4 - Prévoir le financement

5 - Trouver le bien

6 - Concrétiser votre projet

Conseil en investissements immobiliers - 3 sur 6



Prévoir le financement de votre projet



Le plan de financement est le budget prévisionnel de votre projet, année par année.


La démarche sert à évaluer et optimiser ses équilibres financiers.


Pour réussir, un projet doit répondre au cahier des charges suivant :



1 -  Un prix d'achat convenable par rapport au marché et au rendement attendu


Comme sur les marchés d'actions, certains investisseurs commettent l'erreur de penser que lorsqu'un bien est recherché et que son prix est élevé, c'est qu'il a de la valeur, donc qu'il présente une certaine sécurité. C'est parfois exactement le contraire ; certains biens d'excellente qualité sont à éviter, parce que trop chers. Ils offrent surtout un bon potentiel de moins value.


Les prix de l'immobilier d'habitation connaissent des cycles de hausse et de baisse, similaires à ceux des marchés d'actions. Ces cycles très complexes ont été abondamment étudiés. En France et dans toutes les économies développées, ils présentent des caractéristiques très similaires. Leur durée est variable, de une à plusieurs dizaines d'années. C'est suffisamment long pour qu'une majorité d'investisseurs ne les remarque pas et que des croyances fondées sur une expérience trop courte s'installent. Néanmoins ces cycles passent par 5 phases successives, qui sont assez bien identifiables.


Avant d'investir et de définir l'échéance du projet, la durée de l'endettement, il est important de savoir à quelle phase du cycle on se trouve, pour ne pas acheter trop cher et prendre une marge de sécurité.



2 -  Des revenus suffisants et réguliers


Un bien immobilier  produit des revenus, à condition d'être loué. Or les charges, notamment de remboursement d'emprunt, sont certaines. Les loyers doivent donc être :


Présents : la demande de logements à louer est différente de celle de logements à vendre - surfaces, standings, localisation. Il faut donc trouver un bien qui va à la fois pourvoir se louer et ensuite être éventuellement vendu. Souvent, les investisseurs arrivent à évaluer le potentiel de revente, mais n'ont aucune idée du marché locatif.

Les promoteurs avec lesquels je travaille ont des équipes de spécialistes de chaque marché local, qui déterminent avant le lancement de chaque programme le marché locatif potentiel - type de surface, standing, budget, nombre de pièces. Ils refusent environ 4 projets sur 5, jugés trop aléatoires. C'est une très forte sécurité pour les investisseurs. Il est donc important que le promoteur se charge également de la location. Les sociétés de gestion des promoteurs partenaires du cabinet proposent des garanties en cas de carence de locataire, certains même de durée illimitée.


Suffisants : beaucoup de projets immobiliers ont une rentabilité insuffisante, parce que le bien est acheté trop cher. Depuis 10 ans, les prix des logements ont augmenté 2 fois plus vite que les loyers, réduisant la rentabilité locative.


Payés : les sociétés de gestion des promoteurs partenaires du cabinet proposent des garanties contre les impayés.



3 -  Une fiscalité optimisée


Les revenus immobiliers sont lourdement imposés, notamment par rapport aux investissements financiers.

Cependant cette imposition peut être considérablement réduite selon votre situation patrimoniale, vos revenus actuels ou passés, le type d'investissement et les avantages fiscaux éventuels.


Optimisation ne signifie pas systématiquement défiscalisation et "Loi Pinel". 2 exemples :




4 - Un financement sain avec une bonne visibilité sur les perspectives du projet


Financer votre investissement par de l'endettement est un des principaux avantages de l'immobilier. En effet, vos revenus - les loyers - vont bien suivre l'évolution de l'inflation, alors que les charges de remboursement vont rester stables. Plus l'inflation est forte et plus votre dette et la charge de remboursement diminuent. C'est ainsi que le prix d'acquisition diminue, faisant augmenter la rentabilité du projet et la plus value réelle (pas seulement la plus value comptable et imposable) en cas de revente.


Concrètement avec un emprunt amortissable sur 15 ans à un taux de 4%, une inflation de 2% par an augmente la rentabilité de votre investissement d'environ 65%.

Il y a d'autres paramètres, comme votre taux d'imposition marginal, mais ce premier calcul donne un ordre de grandeur.

2% d'inflation par an correspond aux moyennes historiques et surtout à l'optimum recherché par les banques centrales - en dessous on court le risque de ne pas créer assez de monnaie, donc de freiner la croissance de l'économie.


Il est donc très important que le financement soit adapté pour utiliser tout le potentiel de l'inflation.


Par exemple, beaucoup de montage préconisent un financement in-fine, adossé à un contrat d’assurance-vie. Le financement in-fine bénéficie de l’inflation, tandis que le contrat d’assurance-vie est pénalisé par l’inflation. De plus ce type de montage augmente le coût du financement puisqu’il y a plus d’intérêts à payer. Le véritable objectif est d’augmenter les commissions des distributeurs.



5 -  Une bonne résistance aux modifications de l'environnement


Votre projet doit être testé selon plusieurs scénarios d'inflation et de déflation pour voir à partir de quel niveau il passe en pertes. Il doit donc comporter des marges de sécurité.


Également il faut tester sa résistance à une baisse des loyers.


Enfin il faut regarder comment il peut supporter une modification de votre situation personnelle : changement de fiscalité, de capacité d'épargne, de pays d'imposition et en dernier recours savoir quel est le prix d'un démontage prématuré - vente du bien, paiement des charges restantes, des impôts, remboursement de l'emprunt.


Il est de ce point de vue important que le contrat d'assurance emprunteur soit efficace, pas seulement pour l'organisme de crédit, mais pour vous et vos proches.


Quand ont achète un bien immobilier en direct, mieux vaut pouvoir le conserver quoi qu'il arrive, donc avoir la marge suffisante dans le patrimoine déjà existant pour faire face à tous les aléas.

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