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Christophe Debray

Conseil en gestion de patrimoine

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Enregistré à l’Orias sous le numéro 08039930 - www.orias.fr - en qualité de Conseil en investissements financiers, Société de courtage d’assurance,

Courtier en opérations de banque et services de paiement. Agent immobilier - carte T n°1999. Activité de démarchage bancaire et financier.

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Introduction et plan

6 étapes :

1 - Préciser votre objectif

2 - Planifier votre projet

3 - Déterminer le type de bien

4 - Prévoir le financement

5 - Trouver le bien

6 - Concrétiser votre projet

Conseil en investissements immobiliers - 1 & 2 sur 6



Préciser à quel objectif contribue l’investissement immobilier que vous envisagez


Votre projet immobilier a un objectif et un seul.

Ce point est très important. Il arrive que des investisseurs veulent un bien pour répondre à plusieurs objectifs, ce qui les conduit à chercher un actif immobilier qui n'existe pas. Par exemple, acheter un appartement pour pouvoir le louer et ensuite l'utiliser comme résidence secondaire pendant la retraite ; c'est à dire un appartement en zone urbaine près d'un bassin d'emploi, situé dans une petite ville au bord de la mer... C'est un bon moyen de ne pas aboutir.


Il faut coordonner votre projet avec les autres actifs immobiliers ou financiers qui sont déjà affectés à cet objectif, pour augmenter la sécurité de l'ensemble de la solution.


Il faut également veiller à maintenir un équilibre global de l'ensemble de votre patrimoine.



Planifier votre projet


Un patrimoine immobilier vit et évolue avec votre situation personnelle : tout en restant sur des actifs immobiliers, qui vont conserver un comportement économique similaire, il sera peut-être nécessaire de changer de types d'actifs en fonction de l'évolution prévisible de votre situation personnelle ou de l'environnement économique et juridique.


2 exemples pour illustrer ce que peut-être la planification de votre projet immobilier :


1 - Vous avez 35 ans et vous voulez commencer à constituer un portefeuille d'actifs immobiliers pour obtenir des revenus complémentaires au moment de prendre votre retraite. Mais vous avez aussi besoin de ne pas bloquer trop de capital par sécurité.

Vous pouvez commencer par acheter des SCPI en direct - avec ou sans démembrement, suivant votre situation fiscale - en les finançant par de la dette. Puis après quelques années, vous pourrez les vendre en totalité ou en partie, pour acheter un appartement ou les conserver et utiliser les revenus pour financer l'appartement et imputer des déficits fonciers.


2 - Vous allez bientôt prendre votre retraite et vous avez déjà un patrimoine immobilier. Vous l'avez financé par endettement et en profitant de mesures de défiscalisation.

Aujourd'hui, ces biens sont payés, il n'y a plus de réduction d'impôt, les revenus sont lourdement taxés et vous avez besoin de revenus complémentaires.

On peut envisager de vendre tout ou partie de ces biens, et d'investir en SCPI logées dans un contrat d'assurance vie (il existe des fonds Euros, donc à capital garanti, investis dans l'immobilier). Vous protégez le capital, bénéficiez d'un rendement et d'une fiscalité nettement plus avantageux et vous facilitez la transmission en évitant des droits de succession à vos héritiers. Il est bien sûr plus judicieux d'ouvrir 8 ans à l'avance un contrat d'assurance-vie qui permette d'investir à 100% en immobilier non côté. Si ce n'est pas le cas, on peut étudier l'opportunité d'investir une partie en LMNP pour obtenir tout de suite des revenus défiscalisés.


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