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Christophe Debray

Conseil en gestion de patrimoine

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Enregistré à l’Orias sous le numéro 08039930 - www.orias.fr - en qualité de Conseil en investissements financiers, Société de courtage d’assurance,

Courtier en opérations de banque et services de paiement. Agent immobilier - carte T n°1999. Activité de démarchage bancaire et financier.

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Introduction et plan

6 étapes :

1 - Préciser votre objectif

2 - Planifier votre projet

3 - Déterminer le type de bien

4 - Prévoir le financement

5 - Trouver le bien

6 - Concrétiser votre projet

Conseil en investissements immobiliers - 5 & 6 sur 6



Trouver le bien immobilier


Internet donne l'impression d'une certaine abondance de produits immobiliers. La réalité est assez différente.


Les logements neufs et anciens rénovés :


Le marché du logement français représente 800.000 transactions par an, dont 15% par des investisseurs.


Chaque année un peu plus de 135.000 logements sont construits par 800 promoteurs environ.


Les 10 plus grands promoteurs réalisent 35% des constructions, parmi ces 10 promoteurs, on compte des offices HLM, dont les réalisations ne concernent pas les investisseurs.

Les 3 plus grands sont Bouygues, Nexity - le plus grand promoteur européen et Kaufmann & Broad. Mon cabinet est partenaire de Bouygues et Nexity.

Les 35 plus grands promoteurs réalisent 65% des constructions.


L'ancien rénové ne représente que quelques milliers de logements réalisés par des promoteurs spécialisés. C'est un métier très particulier.


Le marché parisien intra-muros représente environ 45.000 transactions, dont seulement 500 à 1.000 logements neufs.



Voici le processus de vente d'une promotion :


Presque toutes sont vendues sur plan (VEFA - vente en état futur d'achèvement).



Les agents immobiliers partenaires du promoteur sont informés immédiatement par internet et les meilleurs lots partent en quelques jours. Les promoteurs savent que les clients des conseillers en gestion de patrimoine ont approfondi leur projet, déterminé ce qu'ils recherchent et sont prêts à décider. Ils les contactent en priorité. Certains promoteurs ne passent que par les conseillers en gestion de patrimoine indépendants. C'est plus simple pour eux et ils écoulent ainsi l'ensemble de leur production.


C'est également le cas de l'ensemble de l'ancien rénové, très prisé parce que très bien placé, réalisé dans le cadre de plans d'urbanisme qui donnent une bonne visibilité, construit selon des normes de qualité très strictes contrôlées par les architectes des bâtiments de France et surtout à des prix souvent intéressants.

Par exemple on trouve dans cette catégorie des immeubles situés en 1ère couronne de la région parisienne, dans des quartiers inclus dans le projet du grand Paris, donc une évolution prévisible, avec des rendements de 4% / an, aux normes BBC, défiscalisables, avec cave parking en sous-sol, à 4.500 Euros le m2. Ces lots partent en quelques heures.


Lorsqu'un lot est remis en vente, parce que le client s'est désisté - décès, divorce ou autre raison personnelle -, les agents immobiliers partenaires sont les premiers prévenus. En général ces lots sont intéressants, parce que rapidement disponibles (le projet est déjà en cours depuis un certain temps). Ils partent vite.



C'est l'essentiel du marché de l'immobilier d'investissement. La méthode de vente est très différente. Il s'agit de pousser un produit avec des arguments centrés principalement sur la défiscalisation.

Typiquement, vous avez été contacté par téléphone et on vous a demandé si vous payez plus de 3.000 € d'impôts. Ou alors, vous avez laissé vos coordonnés sur un site web qui vous proposait une simulation gratuite. Des sociétés collectent des adresses de prospects et les revendent, entre 30 € et 130 € le contact, suivant vos revenus, votre impôt, le montant de l'investissement que vous envisagez.

Vous recevez la visite d'un commercial qui est soit salarié d'un réseau, soit mandataire d'un agent, rarement agent immobilier. La vente aboutit environ 1 fois sur 10.


Les personnes qui cherchent un logement pour y habiter se renseignent dans la presse ou passent par les bureaux de vente sur le lieu même de la future construction.



Ce sont les lots qui n'arrivent pas à se vendre, les "queues de programme", l'appartement situé au rez-de-chaussée, au Nord, avec vue sur le parking, dont personne ne veut. Certains cabinets sont spécialisés dans leur commercialisation, parce que les promoteurs rémunèrent nettement plus, jusqu'à 12% au lieu de 5% à 7%.



Les SCPI  - Sociétés civiles de participation immobilière


Les SCPI sont gérées par une dizaine de sociétés de gestion spécialisées, presque toutes des filiales de groupes bancaires. Comme il y en a environ 200 en France, dont seulement 40 sont ouvertes à la commercialisation, les sociétés de gestion passent en priorité par les conseiller en gestion de patrimoine indépendants, les banques privées et parfois par le réseau d'agences de la banque.


Néanmoins une SCPI est un produit financier, dont la gestion mutualisée est complexe.


Comme pour une Sicav actions, il faut comprendre ce qu'on achète, à quel prix et à quel moment.


Les contacts sont directs avec les sociétés de gestion qui nous informent régulièrement.



Concrétiser votre projet et veiller au bon déroulement de l'opération


Une fois que le bien est sélectionné, je vous assiste pour la réalisation de l'opération :


-  Réservation, visite des lieux.


-  Montage du dossier pour le promoteur.


-  Mise en place des financements.


-  Signature de l'acte chez le Notaire.


-  Remise des clefs.


-  Mise en route du projet jusqu'au paiement des premiers loyers.

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