Investissements immobiliers

Les investissements immobiliers offrent des avantages appréciables, notamment une assez bonne prévisibilité des revenus et des charges et une bonne résistance à l'inflation.

 Cependant ils présentent aussi des  contraintes importantes :

• Une faible liquidité.
• Une rentabilité brute limitée.
• Une fiscalité lourde sur les revenus et sur les plus values.
• Des cycles de hausse et de baisse, d’environ 15 ans, peu prévisibles, longs à l'échelle d'une vie.
• Une perte de valeur d’environ 1% par an, par usure, dont il faut tenir compte.
• Ils sont « immobiliers» par définition, donc pas transférables d’une zone économique et / ou monétaire à une autre.

Compte tenu de la difficulté à sortir d'un investissement immobilier, de son coût et de sa faible rentabilité, il faut que le montage financier de votre projet soit rigoureux et robuste, pour qu'il puisse résister à des changements de conditions économiques et qu'il ait dès le départ une bonne marge de sécurité.

Si le financement est adapté et robuste, la rentabilité de votre investissement immobilier pourra être excellente. Le prix d'acquisition de votre bien sera considérablement réduit, ce qui augmente le rendement du capital que vous aurez réellement investi. Si il est raté, trop tendu ou trop "fiscal", votre projet ne sera pas rentable et vous perdrez de l'argent.

Les 3 avantages des investissements immobiliers

Ils offrent une bonne protection des revenus contre l'inflation

La valeur du bien ainsi que les revenus qu'il procure (les loyers), suivent à peu près l'inflation. Il s'agit donc de biens et de revenus qui conservent leur pouvoir d'achat. C'est un élément très important sur le long terme.

La prise de valeur du capital suit aussi l'inflation, mais en partie seulement. Son évolution est soumise à d'autre facteurs, notamment des cycles complexes et moins bien connus que ceux des marchés financiers.

Les biens immobiliers contribuent à stabiliser le rendement global d'un patrimoine, même si leur rentabilité est plus faible que celle de la plupart des actifs financiers. Or un rendement régulier permet de faire composer les revenus réinvestis et d'augmenter sensiblement.

Ils peuvent être financés par endettement, ce qui présente 2 avantages :

• Il est possible de percevoir immédiatement des revenus, qui vont contribuer à rembourser la dette.

• La dette est peu à peu réduite par l'inflation, alors que les revenus du bien, les loyers sont réévalués.

Ils permettent d'utiliser des possibilités de défiscalisation

C'est un avantage marginal ou au contraire très important, suivant les biens et les régimes fiscaux. Il faut :

• Privilégier les avantages fiscaux qui ont pour origine une politique d'urbanisme.

• Évaluer l’intéret de ceux qui compensent un risque.

Acheter avec l'idée de ne jamais revendre :

penser à long terme et ne pas spéculer

Il ne faut pas spéculer sur les biens immobiliers, mais plutôt les considérer comme un investissement définitif qui sur le très long terme conserve sa valeur et apporte des revenus réguliers.

L'immobilier d'habitation connaît des cycles de très long terme, qui sont mal maîtrisés, car très complexes (évolutions régionales, sociologiques, démographiques) et qui ont été beaucoup moins étudiés que les cycles économiques des actifs financiers :

• Il est très aléatoire de prévoir à moyen terme l'évolution des marchés immobiliers.

• Les cycles immobiliers ont des amplitudes de plusieurs dizaines d'années. A l'échelle d'une vie, il n'est pas possible d'attendre le bon moment pour acheter et le bon moment pour revendre.

• Vendre ou acheter un bien immobilier demande du temps et occasionne des frais non négligeables.

Bien entendu, il est toujours possible de vendre ou d'acheter un bien pour améliorer la composition de son patrimoine immobilier, se protéger contre une mauvaise évolution de l'environnement ou profiter d'une plus value exceptionnelle. Néanmoins ces opérations ne doivent pas être des contraintes nécessaires pour rentabiliser le projet initial.

Utiliser les SCPI pour diversifier

L'immobilier papier, principalement sous forme de SCPI réduit beaucoup les risques par rapport à l'investissement dans un bien spécifique détenu en direct, parce qu’ils bénéficient de :

• Une gestion professionnelle avec un risque mutualisé sur plusieurs biens.

• L'ouverture sur l'immobilier professionnel, dont le rendement est supérieur à celui de l'immobilier d'habitation.

• La possibilité de démembrer facilement les parts de SCPI en nue propriété et usufruit temporaire, pour réduire la pression fiscale - ISF et Impôt sur le revenu.

• Pouvoir acheter des parts d'une valeur d'environ 1.000 € pour constituer un patrimoine régulièrement.

• Pouvoir revendre les parts ce qui rend le patrimoine immobilier nettement plus liquide.

• Loger les SCPI dans un contrat d'assurance-vie ou de capitalisation, donc bénéficier de la fiscalité de l'assurance-vie et de la liquidité totale que garantit l'assureur.

Évaluer les risques et la rentabilité pour réduire les aléas

Un bien immobilier n'a de valeur que s'il peut être loué ou vendu, on fera donc attention à :

• L'emplacement, principal facteur de la demande.

• Pour le marché locatif : l'adaptation à la demande locale - surfaces, standing, maison ou appartement, saturation     éventuelle du marché, garantie en cas de non paiement des loyers.

• La qualité de construction du bien - prestations, durabilité.

• Les normes BBC - Bâtiment Basse Consommation. Aujourd'hui les biens immobiliers qui ne correspondent pas à ces normes ne peuvent pas bénéficier d'avantages fiscaux. Elles introduisent un saut qualitatif important. A terme, d'ici 15 ans, les biens anciens qui ne répondent pas à ces normes et subiront une décote.

• Le loyer attendu : trop de programmes annoncent des rentabilités optimistes. Mieux vaut être plus réaliste, et rester toujours bien placé pour louer.

• Privilégier les promoteurs qui assurent également la gestion du bien, voire qui s'engagent à verser les loyers.

• Ne jamais oublier d'actualiser et de composer les flux financiers : Des revenus perçus aujourd'hui ou dans 10 ans n'ont pas la même valeur. Pour un exemple d'actualisation ou de composition voir la page défiscalisation.

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