Conseil en investissements immobiliers - 3 sur 6
Prévoir le financement de votre projet
Le plan de financement est le budget prévisionnel de votre projet, année par année.
La démarche sert à évaluer et optimiser ses équilibres financiers.
Pour réussir, un projet doit répondre au cahier des charges suivant :
1 - Un prix d'achat convenable par rapport au marché et au rendement attendu
Comme sur les marchés d'actions, certains investisseurs commettent l'erreur de penser que lorsqu'un bien est recherché et que son prix est élevé, c'est qu'il a de la valeur, donc qu'il présente une certaine sécurité. C'est parfois exactement le contraire ; certains biens d'excellente qualité sont à éviter, parce que trop chers. Ils offrent surtout un bon potentiel de moins value.
Les prix de l'immobilier d'habitation connaissent des cycles de hausse et de baisse, similaires à ceux des marchés d'actions. Ces cycles très complexes ont été abondamment étudiés. En France et dans toutes les économies développées, ils présentent des caractéristiques très similaires. Leur durée est variable, de une à plusieurs dizaines d'années. C'est suffisamment long pour qu'une majorité d'investisseurs ne les remarque pas et que des croyances fondées sur une expérience trop courte s'installent. Néanmoins ces cycles passent par 5 phases successives, qui sont assez bien identifiables.
Avant d'investir et de définir l'échéance du projet, la durée de l'endettement, il est important de savoir à quelle phase du cycle on se trouve, pour ne pas acheter trop cher et prendre une marge de sécurité.
2 - Des revenus suffisants et réguliers
Un bien immobilier produit des revenus, à condition d'être loué. Or les charges, notamment de remboursement d'emprunt, sont certaines. Les loyers doivent donc être :
Présents : la demande de logements à louer est différente de celle de logements à vendre -
Les promoteurs avec lesquels je travaille ont des équipes de spécialistes de chaque marché local, qui déterminent avant le lancement de chaque programme le marché locatif potentiel -
Suffisants : beaucoup de projets immobiliers ont une rentabilité insuffisante, parce que le bien est acheté trop cher. Depuis 10 ans, les prix des logements ont augmenté 2 fois plus vite que les loyers, réduisant la rentabilité locative.
Payés : les sociétés de gestion des promoteurs partenaires du cabinet proposent des garanties contre les impayés.
3 - Une fiscalité optimisée
Les revenus immobiliers sont lourdement imposés, notamment par rapport aux investissements financiers.
Cependant cette imposition peut être considérablement réduite selon votre situation patrimoniale, vos revenus actuels ou passés, le type d'investissement et les avantages fiscaux éventuels.
Optimisation ne signifie pas systématiquement défiscalisation et "Loi Pinel". 2 exemples :
- Certains régimes fiscaux concernant la rénovation d'ancien, permettent de créer du déficit foncier à imputer sur vos revenus fonciers actuels, parce que l'investissement comporte une forte part de travaux.
- Le démembrement temporaire de la nue propriété et de l'usufruit, permet de réduire fortement le coût d'acquisition. Au lieu d'avoir des revenus imposés, vous bénéficiez d'une réduction de prix d'acquisition, qui n'est pas imposée. Environ 20% des SCPI sont achetées démembrées. Pour les logements, c'est plus rare, parce que le promoteur doit l'organiser.
4 - Un financement sain avec une bonne visibilité sur les perspectives du projet
Financer votre investissement par de l'endettement est un des principaux avantages de l'immobilier. En effet, vos revenus -
Concrètement avec un emprunt amortissable sur 15 ans à un taux de 4%, une inflation de 2% par an augmente la rentabilité de votre investissement d'environ 65%.
Il y a d'autres paramètres, comme votre taux d'imposition marginal, mais ce premier calcul donne un ordre de grandeur.
2% d'inflation par an correspond aux moyennes historiques et surtout à l'optimum recherché par les banques centrales -
Il est donc très important que le financement soit adapté pour utiliser tout le potentiel de l'inflation.
Par exemple, beaucoup de montage préconisent un financement in-
5 - Une bonne résistance aux modifications de l'environnement
Votre projet doit être testé selon plusieurs scénarios d'inflation et de déflation pour voir à partir de quel niveau il passe en pertes. Il doit donc comporter des marges de sécurité.
Également il faut tester sa résistance à une baisse des loyers.
Enfin il faut regarder comment il peut supporter une modification de votre situation personnelle : changement de fiscalité, de capacité d'épargne, de pays d'imposition et en dernier recours savoir quel est le prix d'un démontage prématuré -
Il est de ce point de vue important que le contrat d'assurance emprunteur soit efficace, pas seulement pour l'organisme de crédit, mais pour vous et vos proches.
Quand ont achète un bien immobilier en direct, mieux vaut pouvoir le conserver quoi qu'il arrive, donc avoir la marge suffisante dans le patrimoine déjà existant pour faire face à tous les aléas.